Μέρος της δραστηριότητας την οποία είχε απολέσει στην περίοδο της κρίσης, ανακτά σταδιακά η αγορά των ακινήτων. Βρίσκεται σε ένα μεταβατικό στάδιο σταθεροποίησης με σημαντικές ενδείξεις ανάκαμψης και η αυξανόμενη κινητικότητα τόσο στην αγορά οικιστικών όσο και στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί κατά τη διάρκεια του 2019, τόνισε ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Θεόδωρος Μητράκος, μιλώντας στο red business forum.
Βασική κινητήρια δύναμη της αγοράς φαίνεται ότι είναι η τρέχουσα δυναμική του τουρισμού, που επηρεάζει θετικά τις κατοικίες μέσω της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τα επαγγελματικά ακίνητα μέσω της ανάπτυξης τουριστικών και συμπληρωματικών χρήσεων. “Η ισόρροπη και βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς θα εξαρτηθεί από τη διασπορά των επενδύσεων και την επέκταση της ζήτησης σε μεγαλύτερο φάσμα της αγοράς μέσω της ενίσχυσης του διαθέσιμου εισοδήματος και της περαιτέρω μείωση της ανεργίας, ιδίως δε προς τις δευτερεύουσες αγορές και προς το χαμηλότερων προδιαγραφών απόθεμα αδιάθετων ακινήτων”, ανέφερε ο κ. Μητράκος.
Μιλώντας για τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΜΕΔ) ο κ. Μητράκος είπε ότι κρίσιμο παράγοντα στην παγίωση και διάχυση του επενδυτικού ενδιαφέροντος, σε ένα διευρυμένο εύρος ακινήτων, θα αποτελέσει και η ταχεία αποκλιμάκωση του υπολοίπου των ΜΕΔ. Καθώς τα ακίνητα αποτελούν τη βασικότερη μορφή εξασφάλισης των δανείων που έχουν χορηγήσει οι τράπεζες, η σταθεροποίηση και η πρόσφατη ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων στη χώρα μας θα διευκολύνει σημαντικά την αποτελεσματική διαχείριση των ΜΕΔ, αυξάνοντας την αξία των εμπράγματων εξασφαλίσεων και τις τιμές πώλησης των επισφαλών δανείων στη δευτερογενή αγορά. Αυτό θα ανατροφοδοτήσει το ενδιαφέρον για επενδύσεις και σε ακίνητα καθώς, λόγω της μείωσης του πιστωτικού κινδύνου και της ενίσχυσης της αξίας των εξασφαλίσεων, θα διευκολυνθεί και η χορήγηση νέων πιστώσεων, πρόσθεσε.
Ειδικότερα, ανέφερε ότι όσον αφορά τη διαχείριση των ΜΕΔ, παρά τη σημαντική πρόοδο που έχει συντελεστεί τα τελευταία χρόνια, το απόθεμα παραμένει ιδιαίτερα υψηλό. Στο τέλος του 2018 τα ΜΕΔ ανήλθαν σε 81,8 δισεκ. ευρώ, μειωμένα κατά 12,7 δισεκ. ευρώ συγκριτικά με το τέλος του 2017 και κατά 25,4 δισεκ. ευρώ έναντι του Μαρτίου του 2016, οπότε είχε καταγραφεί και το υψηλότερο επίπεδο ΜΕΔ (107,2 δισεκ. ευρώ). Η υποχώρηση του αποθέματος των ΜΕΔ κατά τη διάρκεια του 2018 οφείλεται κυρίως σε διαγραφές ύψους 5,9 δισεκ. ευρώ (εκ των οποίων τα 3,6 δισεκ. ευρώ αφορούν καταγγελμένες απαιτήσεις, κυρίως επιχειρηματικών δανείων) και πωλήσεις ύψους 5,8 δισεκ. ευρώ. Οι πωλήσεις ήταν αυξημένες το β΄ και το γ΄ τρίμηνο του έτους, ενώ οι τράπεζες έχουν προαναγγείλει επιτάχυνση των πωλήσεων τα επόμενα τρίμηνα. Παρά τις διαγραφές και πωλήσεις, ο δείκτης κάλυψης των ΜΕΔ από προβλέψεις παραμένει ικανοποιητικός και μάλιστα αυξήθηκε σε 47,4% το 2018, από 46,3% στο τέλος του 2017, είπε ο κ. Μητράκος.
Μέσα σε ένα πλαίσιο αυξανόμενης ζήτησης στην αγορά ακινήτων, η επίπτωση της μαζικής πώλησης χαρτοφυλακίων ακινήτων των τραπεζών στις αξίες των ακινήτων εκτιμάται ότι, παρά τις πιέσεις βραχυχρόνια, σταδιακά θα εξισορροπηθεί. Μεσοπρόθεσμα, οι πωλήσεις των χαρτοφυλακίων αναμένεται να οδηγήσουν σε νέες αναπτύξεις, στην αναβάθμιση του απαξιωμένου αποθέματος και την κινητοποίηση περιουσιακών στοιχείων τα οποία παρέμεναν ανεκμετάλλευτα, μέσα από το πλαίσιο της δημιουργίας νέων επιχειρηματικών σχεδίων. Επομένως, η ενδεχόμενη πλεονάζουσα προσφορά, παρά την όποια αρχική επίδραση στις τιμές, θα μπορούσε βαθμιαία να κινητοποιήσει ένα νέο κύμα ζήτησης, με πολύ θετικές επιπτώσεις, επισήμανε επίσης ο υποδιοικητής της ΤτΕ.
Ο κ. Μητράκος έδωσε ενδιαφέροντα στοιχεία αναφορικά με τη διάρθρωση των ΜΕΔ: Το 47,2% του υπολοίπου αφορά δανειακές συμβάσεις που έχουν ήδη καταγγελθεί από τις τράπεζες, το 30,6% αφορά δάνεια αβέβαιης είσπραξης (“unlikely to pay”) και το 22,2% δάνεια σε καθυστέρηση μεγαλύτερη των 90 ημερών, τα οποία δεν έχουν ακόμη καταγγελθεί. Επιπροσθέτως, αρκετοί δανειολήπτες έχουν αιτηθεί νομική προστασία (14% του συνόλου των ΜΕΔ). Ως προς τις επιμέρους κατηγορίες χαρτοφυλακίων, ο δείκτης ΜΕΔ διαμορφώθηκε σε 44,5% για το στεγαστικό, 53% για το καταναλωτικό και 44,6% για το επιχειρηματικό χαρτοφυλάκιο. Εντός του επιχειρηματικού χαρτοφυλακίου, ο δείκτης για το χαρτοφυλάκιο τόσο των ελεύθερων επαγγελματιών και πολύ μικρών επιχειρήσεων όσο και των μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων παραμένει ιδιαίτερα υψηλός (67,4% και 57,5% αντίστοιχα). Καλύτερες επιδόσεις παρατηρούνται στο χαρτοφυλάκιο των μεγάλων επιχειρήσεων (25,8%), καθώς και στο χαρτοφυλάκιο ναυτιλιακών δανείων (22,6%). Οι κλάδοι που εμφανίζουν εξαιρετικά υψηλό ποσοστό ΜΕΔ είναι η κλωστοϋφαντουργία (66,3%), η βιομηχανία ξυλείας και επίπλων (64,8%) και η εστίαση (64,5%). Αντίθετα, εξαιρετικά χαμηλό ποσοστό ΜΕΔ εμφανίζουν τα πετρελαιοειδή (1,5%) και η ενέργεια (3,4%).
Αναφορικά με τις κατηγορίες δανείων που αφορούν ακίνητα, τα ΜΕΔ σε στεγαστικά δάνεια ανέρχονται σε 27,1 δισεκ. ευρώ (έναντι συνολικού δανεισμού 60,9 δισεκ. ευρώ), ενώ εκείνα σε εταιρίες αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας (CRE) σε 2,5 δισεκ. ευρώ (έναντι συνολικών δανείων ύψους 5,5 δισεκ. ευρώ). Επίσης, ευρύτερα στον κλάδο των κατασκευών έχουν χορηγηθεί δάνεια ύψους 14,5 δισεκ. ευρώ εκ των οποίων τα 6,7 δισεκ. ευρώ είναι ΜΕΔ.
Θετική εξέλιξη αποτελεί το γεγονός ότι τα τελευταία έτη οι τράπεζες συνομολογούν κυρίως λύσεις ρύθμισης μακροπρόθεσμου χαρακτήρα για τα ΜΕΔ, σε αντιδιαστολή με ρυθμίσεις βραχυπρόθεσμου χαρακτήρα. Βεβαίως, δεν πρέπει να παραβλέπεται ότι στην πλειονότητα των περιπτώσεων επιλέγεται η λύση της επιμήκυνσης του χρόνου αποπληρωμής και σπανιότερα της μείωσης του επιτοκίου και του διαχωρισμού του υπολοίπου της οφειλής (split balance). Στο τέλος του 2018 το υπόλοιπο των ΜΕΔ που συνδέονταν με ρυθμίσεις ανερχόταν σε 30,7 δισεκ. ευρώ ή 37,6% του συνόλου των ΜΕΔ, ανέφερε ο Θόδωρος Μητράκος.
Σχετική βελτίωση εμφανίζουν το 2018, σε ετήσια βάση, οι εισπράξεις από ρευστοποιήσεις, καθώς οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί παράγουν τα πρώτα αποτελέσματα. Ειδικότερα όσον αφορά τους πλειστηριασμούς, οι τράπεζες ξεκίνησαν τις ρευστοποιήσεις εξασφαλίσεων με ακίνητα μεγάλης αξίας, επαγγελματικά, για τα οποία υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον. Επιλέγουν μάλιστα να αποκτούν οι ίδιες σημαντικά ακίνητα σε περίπτωση μη ικανοποιητικών τιμών στους πλειστηριασμούς καθώς προσβλέπουν σε ανάκαμψη της αγοράς σε ακόμα καλύτερες τιμές ακινήτων. Η προετοιμασία των ακινήτων αυτών, μετά την κατακυρωτική πράξη και την εγγραφή στα βιβλία των τραπεζών, απαιτεί μια συνεχή προσπάθεια από εξειδικευμένες μονάδες των τραπεζών με στόχο την επίλυση των τυχόν νομικών και τεχνικών προβλημάτων πριν από την τελική μεταπώλησή τους στην αγορά. Ωστόσο πολλά από τα ακίνητα αυτά παραμένουν στους ισολογισμούς των εμπορικών τραπεζών για αρκετά έτη (σχεδόν τα μισά από αυτά σε όρους αξίας παραμένουν στους ισολογισμούς των τραπεζών για πάνω από πέντε χρόνια), μετατοπίζοντας τα προβλήματα των τραπεζών και στην αποτελεσματική διαχείριση των εν λόγω ακινήτων.
Σύμφωνα με στοιχεία που υποβάλλουν οι τράπεζες στην Τράπεζα της Ελλάδος, το 2018 πραγματοποιήθηκαν 14.900 πλειστηριασμοί, από τους οποίους τελεσφόρησε το 32% (περίπου ισομερώς μοιρασμένο σε κατοικίες και επαγγελματικά ακίνητα), το οποίο αντιστοιχεί σε αξία περίπου 1 δισεκ. ευρώ (έναντι συνολικής αξίας περίπου 4 δισεκ. ευρώ του συνόλου των ακινήτων που είχαν εισαχθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα των πλειστηριασμών το 2018). Από τα ακίνητα για τα οποία τελεσφόρησε ο πλειστηριασμός, οι τράπεζες πλειοδότησαν για περίπου το 85%. Εκτός των ακινήτων που απέκτησαν μέσω πλειστηριασμών, έχουν περιέλθει στους ισολογισμούς των τραπεζών και ακίνητα από κατασχέσεις. Η καθαρή λογιστική αξία των ακινήτων αυτών ανήλθε στο τέλος του 2018 σε περίπου 1 δισεκ. ευρώ για τα επαγγελματικά ακίνητα και περίπου 570 εκατ. ευρώ για τις κατοικίες. Επιπρόσθετα των παραπάνω ποσών, οι τράπεζες διακρατούν στον ισολογισμό τους επενδυτικά ακίνητα αξίας περίπου 3 δισεκ. ευρώ, προσθεσε επίσης.
Επιχειρησιακοί στόχοι και συστημικές λύσεις για τα ΜΕΔ
Οι ελληνικές τράπεζες υπέβαλαν πριν από λίγες ημέρες στην Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αναθεωρημένους επιχειρησιακούς στόχους για τα ΜΕΔ, με βάση τις δικές τους μακροοικονομικές υποθέσεις και στρατηγικές διαχείρισης. Παράλληλα, στη βάση της παρουσίασης των οικονομικών αποτελεσμάτων για το 2018, οι συστημικές τράπεζες γνωστοποίησαν τους στόχους τους για τη μείωση των ΜΕΔ οι οποίοι είναι σαφώς πιο φιλόδοξοι σε σύγκριση με εκείνους του Σεπτεμβρίου του 2018 κατά περίπου 7 δισεκ. ευρώ. Εκτιμάται λοιπόν, σύμφωνα με τον κ.Μητράκο, ότι στο τέλος του 2021 τα ΜΕΔ θα διαμορφωθούν σε επίπεδο σημαντικά κάτω των 30 δισεκ. ευρώ έναντι 34,1 δισεκ. ευρώ που ήταν ο στόχος που είχε υποβληθεί στα τέλη Σεπτεμβρίου του 2018. Οι τράπεζες προβλέπουν ότι η μεγαλύτερη μείωση θα προέλθει από τις πωλήσεις δανείων, καθώς και από τις ρευστοποιήσεις εξασφαλίσεων και τις διαγραφές δανείων. Ωστόσο, ακόμα και αν επιτευχθεί ο ανωτέρω στόχος, το ποσοστό των ΜΕΔ των ελληνικών τραπεζών εκτιμάται ότι θα διαμορφωθεί στο τέλος του 2021 σε επίπεδα ελαφρώς κάτω του 20% και θα συνεχίσει να απέχει σημαντικά από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, που στο τέλος του 2018 κυμαινόταν σε περίπου 3,2%.
Γι’ αυτό, οι ελληνικές αρχές, τόνισε ο υποδιοικητής της ΤτΕ, πρέπει σύντομα να καταλήξουν σε μια συστημική αντιμετώπιση του προβλήματος των ΜΕΔ που θα λειτουργεί συμπληρωματικά προς τις προσπάθειες των ίδιων των τραπεζών. Είναι θετικό ότι έχουν κατατεθεί ενδιαφέρουσες προτάσεις για μια πιο αποτελεσματική συστημική λύση ταχείας αποκλιμάκωσης σε μονοψήφιο ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα. Πρόκειται ουσιαστικά για λύσεις που δρομολογήθηκαν στη διάρκεια της κρίσης σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες (π.χ. Ισπανία, Ιρλανδία), αλλά παρά τις προσπάθειες τις ελληνικής πλευράς, η πλευρά των Ευρωπαίων εταίρων δεν συναίνεσε για να εφαρμοστεί παραπλήσιου τύπου λύση στην περίπτωση της Ελλάδος. Η βασική ιδέα εστιάζεται στη μεταφορά σημαντικού χαρτοφυλακίου μη εξυπηρετούμενων δανείων από τους ισολογισμούς των συστημικών τραπεζών σε μία ή περισσότερες Εταιρίες Ειδικού Σκοπού που θα μπορούσαν να δημιουργηθούν για το σκοπό αυτό μετά από τις σχετικές εγκρίσεις (Υπουργείο Οικονομίας, εποπτικές αρχές, Ευρωπαϊκή Αρχή Ανταγωνισμού κ.λπ.). Η πρόταση της Τράπεζας της Ελλάδος προβλέπει και τη μεταβίβαση μέρους της αναβαλλόμενης φορολογικής απαίτησης (DTCs), που είναι εγγεγραμμένη στους ισολογισμούς των τραπεζών, σε αυτές τις Εταιρίες Ειδικού Σκοπού. Πρόκειται ουσιαστικά για ένα ακόμα εργαλείο δυναμικής αντιμετώπισης του προβλήματος των επισφαλών δανείων των τραπεζών, επισήμανε.
Η διευθέτηση του προβλήματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων θα πρέπει να γίνεται με τρόπο που διασφαλίζει την κοινωνική συνοχή διευκολύνοντας τις ευάλωτες κοινωνικές ομάδες και αντιμετωπίζοντας με αυστηρότητα τους στρατηγικούς κακοπληρωτές. Στην κατεύθυνση αυτή, κατατέθηκε και ψηφίστηκε μετά από πολλές διαπραγματεύσεις το νέο πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας, το οποίο εκτιμάται ότι θα λειτουργήσει θετικά τόσο για τις τράπεζες όσο και για τους δανειολήπτες. Το νέο πλαίσιο προστασίας προβλέπει πολλαπλά κριτήρια επιλεξιμότητας (αντικειμενική αξία ακινήτου, υπόλοιπο δανείου, λοιπή κινητή και ακίνητη περιουσία, εισόδημα κ.ά.) που σε συνδυασμό με τη χρήση ηλεκτρονικής πλατφόρμας για την επεξεργασία των αιτημάτων αποτρέπουν την ένταξη στρατηγικών κακοπληρωτών σε καθεστώς νομικής προστασίας. Προάγει βιώσιμες και μακροπρόθεσμες λύσεις ρύθμισης δανείων με εξασφάλιση πρώτης κατοικίας, παρέχοντας διέξοδο για ένα χαρτοφυλάκιο δανείων όπου μέχρι τώρα οι τράπεζες είχαν να επιδείξουν πενιχρά αποτελέσματα. Επιπλέον, προβλέπει την επιδότηση της δόσης αποπληρωμής με τη συνεισφορά του Δημοσίου (ύψους 200 εκατ. ευρώ ετησίως), η οποία παρέχει σταθερές και εξασφαλισμένες ταμειακές ροές στους ισολογισμούς των τραπεζών και ταυτόχρονα λειτουργεί ως ισχυρό κίνητρο συνέπειας για τους δανειολήπτες. Αποτελεί, τέλος, ένα σημαντικό μέτρο κοινωνικής πολιτικής για τις πιο ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, που σε συνδυασμό με την επιδότηση ενοικίου, δημιουργεί ένα δίχτυ προστασίας της στέγης, το οποίο συνάδει με το ευρωπαϊκό κεκτημένο, τόνισε επίσης ο υποδιοικητής της ΤτΕ.